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애틀랜타 집들의 지붕 교체 및 관리 – 집 관리 정보
그런데도 주변을 돌아보면 여기저기서 지붕을 교체하는 모습을 흔히 볼수 있다. 가장 큰 이유는 보험회사가 교체비용을 대는 경우, 다른 하나는 집을 매매하기 직전에 …
Source: www.gahomefind.com
Date Published: 6/19/2021
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지붕교체 – ASK미국 – 미주중앙일보
안녕하세요? 지붕이 낡아서 교체를 할까하는데,sqft당 견적이 대강 어느정도인가요? 교체 비용도 tax deduction받을수 있나요?
Source: m.ask.koreadaily.com
Date Published: 9/4/2021
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지붕 수리 – 마일모아 게시판
한번은 1% 디덕터블만 내고 지붕교체했고 (2012년 1900sq 1층집 보험회사에서 $12,000 정도 견적) 두번째는 보험회사에서 나온 견적이 실제 수리비용 …
Source: www.milemoa.com
Date Published: 3/12/2021
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지금 지붕 고치면 겨울 우기 걱정없다 – 다음블로그
지붕의 재질, 거주지역, 주택 크기 등에 따라 교체 비용은 천차만별이다. 리모델링 매거진에 따르면 새 지붕 교체 비용은 아스팔트 싱글(shingles) 경우 …
Source: blog.daum.net
Date Published: 9/15/2022
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미주 월드뉴스 – 플로리다 보험사들, ‘무료 지붕 교체’ 더 이상 없다?
만약 만약 집 전체의 교체 비용이 40만 달러라면, 공제액은 지붕 교체 비용 … 년 플로리다주가 미국 전체 재산 보험 관련 소송의 79%를 차지했으며, …
Source: www.okja.org
Date Published: 8/22/2022
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‘지붕’에 대한 30건의 검색결과입니다.
답변 4 조회수 955 North Jersey 미국생활 21-03-16. 북부뉴저지쪽 하우스 지붕 교체를 해야되는데 한번도 안해봐서…알아보니 가격이 상당하더라구요.
Source: mentor.heykorean.asia
Date Published: 6/11/2022
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Home Inspection 결과 지붕 교체와 plumbing 점검 필요합니다 …
(Q1) 이 경우 셀러에게 지붕 교체 비용 – 저렴한 지붕은 $6000 달러, … 미국 싱글 하우스가 목조건물이니까 그냥 목조로 보이는데요. inspector …
Source: www.workingus.com
Date Published: 5/5/2022
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지붕 – 수리 또는 교체 – 애틀랜타 윤진 부동산
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Source: www.besthm.com
Date Published: 11/1/2022
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주제에 대한 기사 평가 미국 지붕 교체 비용
- Author: 지붕이
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- Date Published: 2021. 5. 27.
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애틀랜타 집들의 지붕 교체 및 관리
지붕은 기능적으로도 중요하지만 미적으로도 중요해서 집 가격에도 영향을 준다. 그러다보니 집 주인들의 한결같은 소원이 누가 우리집 지붕 좀 바꿔 줬으면 하는 것이다.
당신 집 지붕을 당신 돈으로 교체해야지 누가 그걸 교체해주냐라고 하겠지만 현실은 그렇지 않다. 특히 애틀랜타에는 우박이 많이 오다보니까 더 그렇다. 덕분에 매년 집 보험료만 치솟고 있다. 이러다가는 플로리다 수준으로까지 올라가는 것은 아닌지 걱정스럽기도 하다.
(애틀랜타의 지붕 교체 현장)
애틀랜타에서 많이 쓰는 일반 아스팔트 싱글은 수명이 대략 30~35년 정도 되고, 퀄리티 있는 싱글은 60년까지도 간다. 기대 수명이 25년인 제일 싼 3탭 싱글도 35년이 되어도 여전히 멀쩡한 경우도 많고, 수십년간의 hail 데미지로 여기저기 누더기가 되었는데도 끄떡없이 잘 버티는 경우도 있다. 당장 사는데는 문제가 없다보니까, 집 주인이 자기 주머니에서 돈을 꺼내 지붕을 교체하는 일은 흔한일이 아니다.
그런데도 주변을 돌아보면 여기저기서 지붕을 교체하는 모습을 흔히 볼수 있다. 가장 큰 이유는 보험회사가 교체비용을 대는 경우, 다른 하나는 집을 매매하기 직전에 집 주인이 자기 돈으로 교체하는 경우다.
보험회사가 교체비용을 대는 경우
보험회사가 지붕 교체비용을 대는 경우는 주로 두가지 이유다. 하나는 hail damage, 다른 하나는 wind damage 를 입은 경우다. 바람으로 손상을 입는 경우에는 파손된 싱글만 교체해줘도 되기 때문에 지붕 전체를 교체하는 일은 드물다. 반면 hail은 피해가 무작위로 발생하기 때문에 지붕 전체를 교체해야 하는 경우가 많다.
애틀랜타에는 1.7″ 크기 이상의 우박이 국지적으로 몇년에 한번 정도 쏟아지는데, 자동차 철판이 곰보처럼 들어가고, 유리가 깨지고, 지붕의 싱글에 손상이 가고, 거터나 사이딩이 찌그러지고, 지붕 환기구도 손상된다. 지붕에 올라가 싱글을 육안으로 관찰하면 손상된 곳이 뚜렷하게 보이는데, 손상된 곳이 많다면 싱글 전체를 교체해야 한다.
반면 1″ 이하의 우박의 경우에는 싱글에 손상이 생기지 않는다. 그래뉼이 약간 손실될수도 있지만 지붕을 교체해야 할 정도는 안된다. Hail 피해를 본것 같아 보험회사에 연락했더니, 조사관(adjudicator)이 나와보고는 클레임을 거절(deny)하는 경우는 대부분 이런 경우에 해당된다.
옆집은 보험되는데 우리집은 안되는 경우도 있다. 우박이 떨어지는 각도와 지붕의 각도 때문 일수도 있고, 옆집보다 좋은 싱글이 얹혀져 있어서일수도 있고, 아니면 보험회사가 달라 hail 데미지 판정 기준이 달라서일수도 있다.
보험회사는 모든 Hail 기록을 갖고 있다. 일시, 위치, 크기, 당시의 기상레이더 영상등의 데이터가 다 있다. 그렇더라도, 진짜 해일이 떨어지면 만약을 위해서 당시 장면을 동영상으로 찍어두고, 내린 후 장면과 손상된 곳들도 자세하게 사진찍어 두는 것이 좋다.
(보험사 adjudicator가 지붕에 올라가 손상된 부위를 체크한다. 보험회사 데이터베이스에는 Hail이 온 위치와 크기, 날짜가 다 있다)
집 주인이 교체비용을 대는 경우
자기돈으로 지붕을 교체하는 일은 흔치는 않지만 그래도 종종 볼수 있다. 바로 집을 팔려고 할때다. 지붕 교체하는데 돈은 들지만, 교체해놓으면 집 값이 그것 이상으로 올라가기 때문에 집 주인 입장에서는 손해가 아니다.
지붕 교체 순서
지붕을 교체하기로 마음 먹었다면 3개 이상의 견적을 받아보는 것이 좋다. 그러나 사전 지식이 없으면 견적을 아무리 많이 받아봐도 서로 1:1로 비교하기가 쉽지 않다.
조지아에서 주로 쓰는 지붕 재질은, 저렴한 25년 수명의 3-Tap Shingle, 일반적으로 많이 쓰는 30년 수명의 Architectural Shingle, 그리고 럭셔리 하우스에서 쓰는 50년 수명의 Shingle이 있다. 50년 수명의 싱글은 무게가 일반 싱글에 비해 2배 이상 나가고 값도 비싸기 때문에 몇백만불 이상의 집에서나 간혹 쓴다.
제조사마다 제품의 질이 다른데, 색상에 엑센트를 더 준 제품, Class 4 Impact에도 견딜수 있는 제품(Hail이 와도 끄덕 없음) 등등 선택이 다양하다.
싱글 이상으로 중요한 것이 밑에 까는 종이(underlayment)이다. 눈에 안보이니까 싼 제품을 많이 쓰는데, 중요한 역할을 하는 것이라서 좋은 것을 써야 한다. 그래봐야 재료비 차이가 고작 $200 남짓인데, 루핑 컨트랙터들은 이 돈을 절약하려고 값싼 자재를 쓰려고 한다. 지붕을 덮고나면 육안으로는 알수 없기 때문에 참으로 애매한 부분이다. 견적서상에는 좋은 자재를 쓴다고 해놓고는 실제 작업할때는 싼 자재를 쓸수도 있기 때문에 작업할때 집 주인이 직접 확인해야 하는 부분이다.
(지붕 교체할때면 직접 자재를 확인해보는 것이 좋다. 나중에 작업이 끝난 후에는 알수도 없고, 설사 알게되더라도 이미 끝난 일이다)
얇은 것은 #15, 두꺼운 것은 #30, 신세틱 #15, 신세틱 #30, 이렇게 4가지 종류가 있다. 견적서에 반드시 어느회사 제품을 쓸 것인지 기재하고, 교체작업을 할때 그 제품이 쓰이는지 확인할 필요가 있다. 당연히 신세틱 #30이 제일 좋은 것이다.
루핑 컨트랙터들이 돈을 절약하는 또 다른 방법으로는, Hip/Ridge 캡 싱글을 지붕 싱글과 일치하는 전용 제품을 사용 안하고 3탭 싱글을 잘라서 사용하는 것이다. 색상만 일치한다면 별 상관은 없지만 동일 제조사에서 나온 Hip/Ridge 전용 싱글을 사용하는 것이 올바른 방법이다. 견적을 받을 때 이 부분도 명확히 해두는 것이 좋다.
이 이외에도 드립엣지도 확인해야 하고, 싱글들간의 줄 간격, 튀어나온 못은 없는지, 등등 확인할 것들이 많다. 못을 박는 위치도 올바라야 하는데, 이건 집 주인이 확인하기가 어렵다. 못 박고 있는데 옆에서 지켜볼수도 없는 노릇이니까. 루핑 컨트랙터가 일을 제대로 안해놓으면 두고두고 골치아파진다.
지붕 관리
교체도 좋지만 평소 관리에도 신경을 써야 한다. 낙옆이 쌓이는 집은 주기적으로 청소을 해야 한다. 거터가 막히지 않도록 청소해주고, 지붕을 육안으로 관찰하여 싱글이 떨어진 부분은 없는지, 다람쥐 같은 것이 손상을 주지는지, 비올때 빗 물은 잘 흐르는지 등등을 주기적으로 체크한다.
가끔 비올때 우산쓰고 밖에 나가 지붕을 관찰해보는 것도 좋다. 손상된 곳이 생기면 지체하지 말고 수리를 해야 한다. 물이 들어가면 피해가 점점 커질수 있기 때문이다.
(애틀랜타의 지붕 수리 장면)
Disclaimer
본 글은 최대한 정확하게 작성한 것이지만 정확성을 보장하지는 않습니다. 자세한 내용은 고객센터로 문의하거나 전문가와 상담 바랍니다.
마일모아 게시판
누군가 그랬듯이 정말 집은 2-3년에 한번씩 꼭 큰돈이 한번씩 들어 가는군요.
지붕을 고쳐야 합니다. 다 갈아야 한다네요. 레이어가 많아서 다 들어내고 해야 한답니다.
견적을 대략 4-5군데 내봤는데, 정말 가지가지가 있더군요.
그리고 지붕에 환기를 시켜 주기 위한 여러가지 해야 하는 것도 있고, 이건 뭐 침대가 과학이 아니라 지붕도 과학 이더군요.
위에 까는 슁글에서 레이어도 가지가지고. 견적을 내보니 대략 $7,000 – $14,000 나왔습니다.
정말 두배 차이!
인스톨 하는데 1-2, 2-3 일이면 끝난다는데 비싸군요.
그중에 Power Home Remodeling 이라는 곳에서 나와서 견적을 줬는데, 회사 소개 하고 단순히 지붕을 갈아 엎는 정도가 아닌,
ventilation, structure, raft 문제까지 다 검사를 하고
자기네가 어느정도 가격에 할 수 있고, 어떤부분에 이상이 있으면 뭐가 어떻게 charge가 된다 등, 정확한 숫자를 주더군요.
그리고 라이프타임 워런티에 레이버워런티까지가 20년인가 그렇구요.
특히나 집 리모델링 하면서 겪었던 이런저런 부분이 있어서 돈을 좀 들이더라도 뭔가 정확하게 시작하면 좋겠다 싶은 생각도 있구요.
당근 소비자 입장에서는 혹 할 수 밖에 없더군요 (아… 얇은 나의 귀!)
그런데 문제는 얘네가 젤 비싸요. ㅋㅋㅋ
혹시 얘네 써본적 있는 분 있으신가요?
nationwide 이고, 샘스 클럽, bj 다 들어가 있다 하는데, 아마도 여기서도 사용해 보신 적이 있으시리라 봅니다.
BBB, 구글 뭐 이런데 리뷰는 괜찮은데, yelp 리뷰는 말도 안되게 엉망이네요
자 제글을 보시고 열심히 까 주시면 감사 하겠습니다.
단 뽀인트는
1. 지붕 아무데서 젤 싼대서 해라 다 그놈이 그놈이다. 워런티고 뭐고 다 필요 없다.
2. 지붕은 과학이다. 지붕 공기 흐름을 위해서 ridge vent 도 만들고, gutter도 새로 하고, 싹다 고쳐라.
그리고 워런티 이거 굉장히 중요하다, 제대로 하는 사람한테 해라. 그런데 Power Home Remodeling 얘네는 하지 마라 혹은 해도 괜찮다.
지붕은 무슨 지붕이냐 바지나 입고 다녀라! <----- 이런 커맨트는 사절이요! :O
지금 지붕 고치면 겨울 우기 걱정없다
비 샜다 하면 최고 2만 달러 들어
지붕 새로 바꾸면 투자회수율(ROI) 108%
부동산중개인 32% “지붕 교체 매매 도움”
지붕을 새로 교체하는 것은 가장 비싼 주택 개조 프로젝트지만 투자회수율이 108%로 매우 높다.
요즘 지붕 보수나 교체 작업을 하는 주택이 눈에 많이 띈다.
주택개선조사연구소(HIRI)에 따르면 주택 소유주의 약 75%가 향후 3개월 동안 하나 이상의 프로젝트를 계획하고 있다. 주요 프로젝트는 주방, 창문, 진입로, 주택 외관 페인트 및 지붕이다. 그중 지붕 점검 및 보수는 지금 반드시 해야 할 가을 주택 개선 프로젝트다. 겨울을 앞둔 지붕은 바람, 비, 눈에 견딜 수 있도록 상태가 견고해야 한다. 분실된 싱글스(shingles)를 보충하고 지붕에 물이 새도록 만드는 지붕 손상을 바로 수리해야 한다.
20년 이상 지난 지붕 경우 점검 때 문제가 많다면 지붕 교체가 필요하다는 조언을 듣는다. 그리고 지붕 전체를 교체해야 하는지 수리만 해도 되는지 고민이 시작된다. 새 지붕 교체는 가장 비싼 개조 프로젝트 중 하나이기 때문이다.
지붕의 재질, 거주지역, 주택 크기 등에 따라 교체 비용은 천차만별이다. 리모델링 매거진에 따르면 새 지붕 교체 비용은 아스팔트 싱글(shingles) 경우 평균 2만2636달러, 금속은 3만8600달러나 된다. 지붕 지속 기간은 같은 크기의 탭인 스리 탭(3-Tab shingle) 싱글 지붕은 20~25년 동안 지속되지만 날씨, 부적절한 설치, 환기 부족으로 인해 12~15년 정도로 줄어드는 경우가 많다. 반면 아키텍추얼 싱글(architectural shingle) 지붕은 최대 40년까지 지속되도록 설계되었지만 일반적으로 25~30년까지만 지속된다.
◆거주 기간 따라 수리 혹은 교체 결정
지붕을 점검하고 수리 혹은 교체가 필요하면 미루지 말고 바로 해야 한다.
오래된 지붕으로 인해 누수가 발생하면 벽 내부가 떨어지고 드라이월을 잘라내야 하며 바닥재도 교체해야 한다. 이런 주택 손상을 복구하려면 2만 달러 이상 비용이 든다. 날씨로 인해 지붕이 손상된 경우 주택 보험 홈오너 약관에 따라 수리 혹은 교체가 보장되므로 보험 회사에 연락한다.
지붕업계 전문가는 지붕 수리 혹은 교체를 결정하기 전 몇 가지 고려해야 한다고 조언했다. 지붕이 양호한 상태고 2년 정도 거주 후 주택을 판매할 계획이라면 지금 필요한 지붕 수리만 하는 것이 합리적인 결정이다. 반면 오래 거주할 주택이라면 해마다 다른 지붕 수리가 필요할 수 있다. 그러면 지금 지붕 교체를 하고 앞으로 지붕 누수나 다른 문제 없이 편안하게 거주하는 것이 현명하다.
많은 주택 소유주들은 큰 비용을 들여 새 지붕으로 교체하기보다 여기저기 수리에 몇백 달러를 쓰는 것을 선택한다. 하지만 새 지붕으로 교체하는 데 투자하고 안전한 지붕을 즐기고 살다가 주택을 판매하면 투자수익률(ROI)을 얻을 수 있다.
새 지붕 교체는 주택 외관 개조 프로젝트 투자수익률(RIO) 순위에서 1위로 109%다.
부동산 전문가들은 실제로 주택 판매 때 큰 차이가 있다고 조언했다. 리모델링 영향보고서에 따르면 부동산중개인의 32%가 새 지붕이 최근 주택 매매를 하는 데 도움이 되었다고 밝혔다. 새 지붕은 바이어에게 가장 매력적인 주택 외관 개조 프로젝트이며 새 비닐 창문, 차고 문, 비닐 사이딩 순이다.
◆새 지붕 주택 판매 속도에 영향
새 지붕은 주택 판매 속도에도 영향을 준다. 지붕이 너무 낡거나 수리가 많이 필요한 주택은 리스팅 매물로 나온 기간이 길 수 있고 바이어가 리스팅 가격보다 낮게 오퍼를 넣을 가능성도 있다. 그러므로 원하는 가격에 주택을 빨리 판매하고 싶으면 새 지붕으로 교체하는 것이 좋다. 새 지붕으로 교체 시 주택 가격이 5% 정도 상승하는 것을 기대할 수 있으며 지붕 재료와 작업에 대한 워런티가 양도되면 더 높아질 수 있다.
◆지붕 재료 선택
새 지붕 교체를 결정하면 재료를 선택해야 한다. 지붕 재료는 바닥재나 카운터톱 같은 실내 개조 재료보다 결정하기 어렵다. 올바른 지붕 재료 선택은 주택을 안전하게 보호하는 것 이상의 역할을 한다. 먼저 다양한 지붕 재료 유형을 이해하면 도움이 된다.
지붕이 없다면 주택은 4개 벽면만 있다. 지붕 재료 유형에 따라 무게가 다르다. 새 지붕 교체작업에서 새 지붕 재료가 기존 재료보다 무거운 경우 큰 비용이 발생할 수 있다. 신축 주택 경우에는 반드시 지붕 재료 유형은 건축가와 상담해 결정한다.
지붕 재료와 어울리는 주택 디자인도 있다. 예를 들어 토스칸 주택은 점토 지붕 타일이 가장 잘 어울린다. 콘크리트 지붕 타일은 주택 가치를 더 높이는 효과가 있다. 지붕 재료를 선택할 때 디자이너와 상의하는 것이 좋다.
◆컴포지션 아스팔트 지붕
컴포지션 아스팔트는 가장 많이 사용되는 지붕 재료다. 유리섬유에 방수기능을 첨가해 종이처럼 넓게 만든 너와 모양 지붕 싱글이다. 설치하기 쉽고 비교적 저렴하며 내구성도 좋다.
?타일 지붕 타일 지붕은 점토 혹은 콘크리트를 사용하며 평평하거나 혹은 곡선 모양이다. 깨지기 쉽고 비싸지만 많은 주택 외관에 로맨틱한 분위기를 불어넣는다.
◆슬레이트 지붕
슬레이트 지붕은 다양한 주택 스타일에 잘 어울리며 주택 외관을 자연스럽게 보이게 한다. 방수 불연성이고 온도 변화, 균류 및 곰팡이에 영향을 받지 않는다. 비용이 많이 들지만 자연의 아름다움과 내구성이 뛰어난 것이 장점이다.
◆나무와 셰이크
여전히 고풍스러운 외관을 좋아하는 사람들이 선택하고 있다. 폭풍에 잘 견디고 에너지 비용을 줄일 수 있는 환경친화적인 절연 재료다. 설치하기 쉽고 주택에 단열 효과를 높인다.
◆금속 지붕
금속 지붕의 매력은 깔끔하고 세련된 멋이다. 주거용 금속 지붕은 구리, 아연, 티타늄이 일부 주택에 사용될 수 있지만 주로 알루미늄 혹은 철재 재질이 사용된다.
<이은영 객원기자>
[LA중앙일보] 발행 2019/09/19 부동산 1면
플로리다 보험사들, ‘무료 지붕 교체’ 더 이상 없다?
교체 커버리지 낮추고 감가상각 방식 프리미엄제 도입 ▲ 지난 3월 23일 오후 올랜도 북부 롱우드 소재 한 아파트에서 지붕회사 인부들이 지붕 교체 작업을 하고 있다. ⓒ 코리아위클리
지난달 플로리다 주의회는 현행 보험 약관을 기준으로 주택 소유자에게 ‘무료 지붕’을 주선해 주며 이익을 챙겨온 지붕 회사들에 대한 혜택을 줄이는데 실패했다. 따라서 추후 모든 주택 소유자들은 더 높은 보험 비용을 지불해야 하는 처지에 놓이게 되었다. 주택 소유자들은 이전보다 축소된 커버리지를 자발적으로 선택해야 한다.
현재 플로리다의 건축법은 지붕의 25% 이상이 손상된 경우 보험사는 지붕 전체를 무료로 교체해야 한다.
하지만 올해 상원을 통과한 법안은 허리케인이나 화재와 같은 재난으로 파괴되지 않는 한 보험사가 주택 소유자에게 10년 이상 된 지붕 교체에 대해 2% 공제액을 내도록 요구할 수 있게 했다.
문제는 ’2% 공제’ 조항이 지붕 교체 비용의 2%를 집 주인이 지불해야 한다는 뜻이 아니라 데 있다. 만약 만약 집 전체의 교체 비용이 40만 달러라면, 공제액은 지붕 교체 비용의 2%가 아니라, 집 전체 교체 비용의 2%인 8000달러가 된다.
보험사들은 적자에 ‘허덕’… 변호사들은 ‘희색’
플로리다의 주택 보험업체는 적자에 허덕이고 있는 것으로 알려져 있다. 2021년 누적 순 손실은 10억 달러에 달했는데, 지난 5년 동안 계속 손실이 증가한 결과다.
보험사들은 지붕 회사와 변호사들이 지붕 교체를 요구하는 플로리다주 법을 남용하여 손실액이 늘어나는 바람에 보험료를 대폭 올릴 수밖에 없다고 주장한다. 플로리다는 25% 피해 판정을 받으면 지붕을 전면 교체하도록 규정한 유일한 주라고 보험사들은 주장한다.
보험사들은 지붕 시공업체에서 일하는 감정사들은 거의 모든 지붕에 대해 25%의 손상 판정을 내린다고 불평한다. 건설업자가 사용한 지붕(슁글) 유형이 중단되어 구할 수 없는 경우에도 전체 지붕 교체 요건이 될 수 있다. 플로리다 건축 법규는 초기에 사용된 모든 재료가 일치해야 한다고 규정되어 있다.
플로리다에서 지붕 수리비 금액의 증가는 보험사의 손실액을 증가시켰고, 결국 소비자의 보험료를 증가시키는 주 요인이 되어 왔다. 다른 요인으로는 2017년 허리케인 어마로 인한 청구에 대한 분쟁과 파이프 파열 및 온수기 누수와 같은 문제에 대한 높은 소송률 때문이기도 하다.
앨트마이어 주 보험국장에 따르면 전미 보험 감독관 협회(NAIC)의 데이터를 근거로 지난 2020년 플로리다주가 미국 전체 재산 보험 관련 소송의 79%를 차지했으며, 그 가운데 청구 성사 건수는 8%에 불과했다.
시티즌 포로퍼티 보험사에 따르면 플로리다에서 보험사를 상대로 제기된 소송 건수는 2014년 2만7416건에서 2021년 9만9519건으로 증가했다.
이같은 법적 분쟁은 주택 소유자들보다는 변호사에게 많은 수익을 안겨준다. 컨설턴트 가이 프랙커가 2021년 초에 발표한 연구에 따르면 2015년 이후 소송으로 이어진 청구에 지출된 150억 달러 중 8%만이 보험 계약자에게 지급되었다.
당연하게도 보험사들은 과도한 손실을 입었을 경우 보험 재계약에 의지하여 손해를 보충하려고 한다. 올해 보험사들은 6월 1일 허리케인 시즌이 시작되기 전 재보험을 통해 최고 30%에서 35%의 보험료를 인상할 계획이다.
주정부의 축소된 커버리지 보험 정책
주정부는 보험사와 주택 소유주들의 곤경에 일단 ‘해결책’을 제안하고 있다.
지난달 29일 열린 플로리다 내각 회의에서 데이빗 앨트마이어 주 보험국장은 “일반적인 커버리지 축소와 지붕 연한에 따른 감가상각된 커버리지를 제안하는 보험사의 요청에 대해 (행정적) 승인을 고려중이다. 가장 큰 차이점은 소비자가 선제적으로 알아서 선택해야 한다는 점”이라고 말했다.
2020년부터 많은 보험사들이 지붕 전체 교체 대신 감가상각된 커버리지를 수락하는 소비자에게 보험료 할인 혜택을 제공하기 시작했다. 가령 올몬드 비치에 기반을 둔 시큐리티 퍼스트 보험사(Security First Insurance)는 지붕의 연수가 얼마 되지 않은 주택의 보험 가입자의 경우, 허리케인 커버리지 프리미엄의 5%를, 마이애미의 9년 된 지붕을 가진 주택의 보험 가입자에게는 2.05%를 할인해 주는 식이다.
이 같은 감가상각된 할인혜택에 대해 회의적인 시각도 있다.
플로리다에서 사업을 할 수 있는 허가를 받은 일리노이주 기반의 올랜드 파크의 더 호튼 그룹의 론 어시즈 사장은 “보험사들이 상당한 할인을 제공하지 않는 한 채택률은 매우 낮을 것이다”라고 전망했다.
새 보험 커버리지와 관련하여 조심해야 할 점이 있다.
지붕 커버리지 축소를 원하지 않는 집주인들은 새 약관이나 갱신 약관에 서명하기 전에 주의를 기울여야 한다. 에이전트는 보험비용을 최대한 줄이기 위한 문구를 넣을 수 있기 때문이다.
포트 로더데일에 본부를 둔 감시단체인 연방보험개혁협회의 폴 헨더한 회장은 “내 걱정은 일부 소비자들이 파장을 생각하지 않고 선택할 것이라는 점”이라며 “그들은 (나중에 지붕 수리를 위해) 많은 돈을 써야 한다는 것을 알기 전까지는 자신들이 서명한 것을 깨닫지 못한다”라고 말했다. (올랜도=코리아위클리) 김명곤 기자 = 조만간 플로리다 지역 주택 소유주들은 보통의 주택 보험으로는 ‘무료 지붕’ 커버리지(보상)를 더 이상 받을 수 없을 것으로 보인다.지난달 플로리다 주의회는 현행 보험 약관을 기준으로 주택 소유자에게 ‘무료 지붕’을 주선해 주며 이익을 챙겨온 지붕 회사들에 대한 혜택을 줄이는데 실패했다. 따라서 추후 모든 주택 소유자들은 더 높은 보험 비용을 지불해야 하는 처지에 놓이게 되었다. 주택 소유자들은 이전보다 축소된 커버리지를 자발적으로 선택해야 한다.현재 플로리다의 건축법은 지붕의 25% 이상이 손상된 경우 보험사는 지붕 전체를 무료로 교체해야 한다.하지만 올해 상원을 통과한 법안은 허리케인이나 화재와 같은 재난으로 파괴되지 않는 한 보험사가 주택 소유자에게 10년 이상 된 지붕 교체에 대해 2% 공제액을 내도록 요구할 수 있게 했다.문제는 ’2% 공제’ 조항이 지붕 교체 비용의 2%를 집 주인이 지불해야 한다는 뜻이 아니라 데 있다. 만약 만약 집 전체의 교체 비용이 40만 달러라면, 공제액은 지붕 교체 비용의 2%가 아니라, 집 전체 교체 비용의 2%인 8000달러가 된다.플로리다의 주택 보험업체는 적자에 허덕이고 있는 것으로 알려져 있다. 2021년 누적 순 손실은 10억 달러에 달했는데, 지난 5년 동안 계속 손실이 증가한 결과다.보험사들은 지붕 회사와 변호사들이 지붕 교체를 요구하는 플로리다주 법을 남용하여 손실액이 늘어나는 바람에 보험료를 대폭 올릴 수밖에 없다고 주장한다. 플로리다는 25% 피해 판정을 받으면 지붕을 전면 교체하도록 규정한 유일한 주라고 보험사들은 주장한다.보험사들은 지붕 시공업체에서 일하는 감정사들은 거의 모든 지붕에 대해 25%의 손상 판정을 내린다고 불평한다. 건설업자가 사용한 지붕(슁글) 유형이 중단되어 구할 수 없는 경우에도 전체 지붕 교체 요건이 될 수 있다. 플로리다 건축 법규는 초기에 사용된 모든 재료가 일치해야 한다고 규정되어 있다.플로리다에서 지붕 수리비 금액의 증가는 보험사의 손실액을 증가시켰고, 결국 소비자의 보험료를 증가시키는 주 요인이 되어 왔다. 다른 요인으로는 2017년 허리케인 어마로 인한 청구에 대한 분쟁과 파이프 파열 및 온수기 누수와 같은 문제에 대한 높은 소송률 때문이기도 하다.앨트마이어 주 보험국장에 따르면 전미 보험 감독관 협회(NAIC)의 데이터를 근거로 지난 2020년 플로리다주가 미국 전체 재산 보험 관련 소송의 79%를 차지했으며, 그 가운데 청구 성사 건수는 8%에 불과했다.시티즌 포로퍼티 보험사에 따르면 플로리다에서 보험사를 상대로 제기된 소송 건수는 2014년 2만7416건에서 2021년 9만9519건으로 증가했다.이같은 법적 분쟁은 주택 소유자들보다는 변호사에게 많은 수익을 안겨준다. 컨설턴트 가이 프랙커가 2021년 초에 발표한 연구에 따르면 2015년 이후 소송으로 이어진 청구에 지출된 150억 달러 중 8%만이 보험 계약자에게 지급되었다.당연하게도 보험사들은 과도한 손실을 입었을 경우 보험 재계약에 의지하여 손해를 보충하려고 한다. 올해 보험사들은 6월 1일 허리케인 시즌이 시작되기 전 재보험을 통해 최고 30%에서 35%의 보험료를 인상할 계획이다.주정부는 보험사와 주택 소유주들의 곤경에 일단 ‘해결책’을 제안하고 있다.지난달 29일 열린 플로리다 내각 회의에서 데이빗 앨트마이어 주 보험국장은 “일반적인 커버리지 축소와 지붕 연한에 따른 감가상각된 커버리지를 제안하는 보험사의 요청에 대해 (행정적) 승인을 고려중이다. 가장 큰 차이점은 소비자가 선제적으로 알아서 선택해야 한다는 점”이라고 말했다.2020년부터 많은 보험사들이 지붕 전체 교체 대신 감가상각된 커버리지를 수락하는 소비자에게 보험료 할인 혜택을 제공하기 시작했다. 가령 올몬드 비치에 기반을 둔 시큐리티 퍼스트 보험사(Security First Insurance)는 지붕의 연수가 얼마 되지 않은 주택의 보험 가입자의 경우, 허리케인 커버리지 프리미엄의 5%를, 마이애미의 9년 된 지붕을 가진 주택의 보험 가입자에게는 2.05%를 할인해 주는 식이다.이 같은 감가상각된 할인혜택에 대해 회의적인 시각도 있다.플로리다에서 사업을 할 수 있는 허가를 받은 일리노이주 기반의 올랜드 파크의 더 호튼 그룹의 론 어시즈 사장은 “보험사들이 상당한 할인을 제공하지 않는 한 채택률은 매우 낮을 것이다”라고 전망했다.새 보험 커버리지와 관련하여 조심해야 할 점이 있다.지붕 커버리지 축소를 원하지 않는 집주인들은 새 약관이나 갱신 약관에 서명하기 전에 주의를 기울여야 한다. 에이전트는 보험비용을 최대한 줄이기 위한 문구를 넣을 수 있기 때문이다.포트 로더데일에 본부를 둔 감시단체인 연방보험개혁협회의 폴 헨더한 회장은 “내 걱정은 일부 소비자들이 파장을 생각하지 않고 선택할 것이라는 점”이라며 “그들은 (나중에 지붕 수리를 위해) 많은 돈을 써야 한다는 것을 알기 전까지는 자신들이 서명한 것을 깨닫지 못한다”라고 말했다.
Topic: Home Inspection 결과 지붕 교체와 plumbing 점검 필요합니다. 소중한 의견 부탁드립니다
안녕하세요.
집을 사기 위해 아이들 학교와 생활 환경 등을 고려해서 오퍼를 넣고 네고 후 계약서 작성하고 바로 inspection 에 들어갔습니다.
그 결과 크게 3가지 정도 영역에서 이슈가 나왔는데요. 자잘한 woodworking (deck, basement 계단 수리 등) 은 제외한 큰 이슈에 대해 다른 분들 조언을 얻고자 글을 씁니다. 현재 30년 된 집이고 2400 sqft 입니다.
글을 올리는 이유는, 이 집이 이슈가 많은 집으로 볼 수 있는지 궁금합니다. 아무 이슈 없는 집을 사면 좋겠지만 그러기는 쉽지 않아 보입니다. 여튼, 이번에 이 집을 장만하든 아니면 walk away 를 하든 집을 사는 절차와 집에 대한 지식을 좀 넓히는 경험이 되길 바라고 있습니다. 어떤 의견이든 소중하니 댓글 부탁 드립니다.
1. Roof
Seller 는 이 roof 에 대해 Newer Roof 라고 listing 도큐멘트에 명시했습니다. 검소한 셀러의 성향대로라면 앞으로 12년은 더 사용할 수 있다고 믿고 쓰신 것으로 보입니다. 즉, 리스팅 도큐멘트에 Newer roof 라고 명시했기 때문에 이에 대해서는 buyer 인 저희가 claim 을 걸고 계약을 철회하거나 credit 을 요구할 수 있는 상황입니다.
속편히 계약을 철회하는 생각도 해봤지만 자세한 상황을 파악하지 않고 무작정 철회하기엔 그 동네에 집이 잘 나오지 않아서 더 알아보고 결정하려고 합니다.
(Q1) 이 경우 셀러에게 지붕 교체 비용 – 저렴한 지붕은 $6000 달러, 30년 버티는 지붕은 $10,000 달러 하는 지역입니다. (Angie’s list 참고) – 을 credit 으로 요구할 수 있는 것인가요? 저는 지붕값으로 1만 달러를 생각하는데, 집값 자체가 높지 않은 상태라 1만 달러가 너무 과한 것인지 고민이 됩니다. Listing 도큐멘트를 고려하더라도 지붕 교체 비용의 일부만 요구해야 하는 것인가요? 참고로, 셀러 마켓은 아닌 지역이지만 요즘 집은 잘 나갑니다.
Roof 의 현재 상태에 대해서 인스펙터는 다음과 같이 코멘트 했습니다. 제가 보기엔 즉시 교체하는 게 가장 현명한 길로 보입니다.
“Signs of advanced aging are when the shingles start to curl downward and in some cases with crack all the way through, which may not be very far away. Do not wait until this point to replace the shingles and do not wait until you notice water staining in the building. By the time that happens, there may be significant damage to the roofs structure. Budgeting for replacing the shingles would be a wide idea.”
지붕은 만일 listing document 에 명시되어 있지 않았다면 추후 교체해야 하는 roof 라 하더라도 집을 구입한다면 claim 을 할 수 없는 항목인지요?
제 개인 의견으로는 만일 listing document 에 명시되어 있지 않았다고 해도 사실 멀쩡한 것을 넘겨줘야 하는데 크랙이 이미 시작된 경우라면 credit 을 요구할 수 있다고 생각하고 있습니다. 참고로 Skylight 을 땜빵한 부분이 하도 조잡해서 이미 그쪽으로는 예전에 물이 샌 적이 있다고 합니다.
(Q2) 제가 잘 모르는 부분은 이것입니다. 지붕 자체에서는 물이 샌 흔적은 발견하지 못했지만 Skylight 에서 샌 적이 있다고 하면 이것이 집에 water damage 를 많이 줬을지 어떨지 모르겠구요. Roof 교체하는 회사에 견적 보러 한번 나와 달라고 요청했는데, 그쪽에서 나오면 이런 부분도 알 수 있을지요?
2. Plumbing 문제
이 집의 Master Bathroom 에 월풀 욕조가 있습니다. 그런데 월풀 욕조가 물을 회전시켜서 내보내는데 그 물이 회전되는 튜브중 한 곳이 새고 있습니다. 물을 틀어서 테스트 해보면 2방울 정도씩 새는 상황입니다.
Whirlpool Tub
Repair: A leak was found dripping from one of the circulating tubes on the whirlpool tub in the master bathroom. This leak was visible by removing the access panel on the wall behind the tub. Contact a qualified plumber for repairs.
그리고 Master Bathroom 의 바닥이 카펫입니다. 그런데 여기 설치된 toilet 이 헐거운 상태라고 하는군요. 바닥에 설치된 카펫 때문이라고 합니다. (Q3) toilet 이 잘 고정되어 있지 않다면 이 역시 내부적으로 물이 새는 등의 위험이 있을 수 있지요?
Master Bathroom Toilet
Repair: The toilet in this bathroom is loose. It looks as if the carpeting that is installed on the bathroom floor is tucked under the base of the toilet. This will prevent the toilet from being able to be properly secured. If you plan on keeping the carpeting, it should be pulled away from the toilet so the fixture can have a solid base.
그리고 Inspection 리포트에 Plumbing 이슈가 아닌 다른 라인에 적혀 있는 부분인데, kitchen 에서 ceiling 을 올려다 보면 이 부분도 2층의 bathroom 에서 물이 샌적이 있다고 씌여 있습니다. 저는 Plumbing 이슈로 보여서 사람을 불렀을 때 같이 봐달라고 할 예정입니다.
Kitchen Ceiling
Monitor: A small patch was found on the ceiling in the kitchen eating area. The area was tested with a moisture meter and the patch was found to be dry. This area is directly under the 2nd floor hall bathroom, either the toilet or tub. There may have been a leak at one time. Monitor this area.
3. 마당의 Lot Drainage
마당에 있는 배수시설인 Lot Drainage 의 일부분이 negative grading 이라고 하는데요. 만약에 점검하지 않으면 스톰이 올 때 여기서 물이 넘칠 수 있다는 것입니다. (Q4) 보통 home inspection 하면 이런 문제들이 나오는지요? -_- 아니면 제가 너무 낡은 집을 무모하게 사려는 건 아닌지 요즘 고민이 많습니다.
Negative grading was found along the north end of the building. This needs to be improved to promote the flow of storm water away from the structure.
4. 부엌의 Dishwasher 에서 물이 샙니다. 문제는 그 바닥인데요.
여기에 사진을 올릴 수 없어서 설명으로 대신하겠습니다. 부엌의 appliances 가 모두 30년 전 것으로 봐도 무방한데요. 그 중 Dishwasher 에서 바닥으로 물이 샌다고 합니다. Inspector 가 아래와 같이 썼습니다.
Dishwasher
Repair: The dishwasher is leaking. I was able to remove the kickplate underneath the appliance to find the flooring under
the tub of the dishwasher wet to the touch. Contact a qualified appliance repair person to find out what is leaking and to
repair it as needed.
여기서 궁금한 점 입니다. (Q5) Dishwasher 에서 물이 새면 그것이 바닥을 오랜 기간 적셨을 때 Basement 의 Ceiling 에도 영향을 줄지요? 물론 이번 inspection 에서 그런 부분은 언급이 안되어 있고, Dishwasher 를 repair 하라고만 써 있는데 사진 상으로 보면 녹물이 바닥을 오래 전에 적신 흔적이 있습니다.
이 Dishwasher 가 워낙 오래된 모델인데 언제 고장난 건지 알길 없지만 물이 새고 있다는 점이 단순히 제가 부엌의 Appliances 를 모두 교체하더라도 이미 부엌 바닥과 Basement Ceiling 등에 영향을 미쳤을까봐 걱정입니다.
만일 어떤 water damage 가 있다면 일반적으로 home inspection 에서 발견이 되는지요?
참고로 부엌의 flooring 은 wood laminate flooring 인데, 캐비넷 사이에 들어가 있는 Dishwasher 아래는 wood laminate 도 없고 그냥 바닥으로 보입니다. 미국 싱글 하우스가 목조건물이니까 그냥 목조로 보이는데요. inspector 에게 바닥 상태에 대해서는 문의하는 메일을 보내뒀습니다.
상당히 검소한 분이 살던 집이라 집 update 에 돈을 너무 안쓰셔서 30년 된 집이 많이 낡은 감이 있습니다.
제가 계약하기 전에 #1 buyer 가 계약했다가 1주일 만에 계약해지되었습니다. seller 쪽 리얼터 말로는 finance 가 약한 사람이라 owner 가 계약을 해지했다고 하더군요. 그런데 inspection 결과를 보니 여러 가지 손봐야 할 것이 많아서 혹시 이것으로 인해 #1 buyer 도 해지한 것인가 싶은 생각도 듭니다. 첫 집을 장만하기에 정말로 잘 모릅니다. Home inspection 에 대해 경험 있으신 분들의 조언 부탁드립니다.
집을 사려고 보니 집에 너무 돈을 안들인 경우도 여러모로 골치가 아프다는 것을 처음으로 겪고 있습니다. 만일 리모델링이라도 한번 한 집이라면 겉모양이 문제가 아니라 내부적으로 어디가 새고 어떤지는 파악이 될 계기가 있는데, 이 집은 30년간 업데이트가 2층에 있는 Hallway bathroom 한곳 업데이트 되었습니다. 모든 가전도 교체해야 하고 거의 수명이 다했다는 의견이구요.
정말로 Location 을 고려해서 사는 것인데 고민이 많은 요즘 입니다.
참고로, 현재 roof 와 plumbing 에 대해 상태 확인과 견적을 받기 위해 각각 local 회사에 문의했는데 아직 답변이 없습니다. 두루 알아보려고 합니다.
애틀랜타 윤진 부동산
지붕이 보기에 아직 좋은 모양이라면 수리가 더 맞는 선택이 되겠지만, 떨어져나가거나 20년 이상이 되었다면 교체가 좋겠습니다.
수리시, 수리하는 면적과 부분에 따라 가격이 다르게 매겨집니다. 단순하게 조각이 떨어져나간것들에 대한 수리라면 10불정도 부터 시작되지만 Roof Valley부분이라면 100불정도도 나옵니다. HomeOwner’s Insurance가 스톰등 피해에대한 수리부분에 대한 비용을 내주기도 합니다, 단지 관리소홀에 대한 것이라면 부담을 해주지 않으니 지붕업자들이 미리 내용을 살펴보는것이 바람직한 방법입니다.
지붕교체를 고려하신다면
당연히 몇개의 업체로부터 견적을 받아서 비교하셔야 합니다. 기본적인 composition shingles 지붕일경우는 평균 square foot당 3불정도 금액이 나오고, 현재 지붕을 떼어내지 않고 그 위에 새것을 덮는다면 가격이 낮아집니다.
업체들의 가격을 비교할때는 예로, 지붕아래 까는 building paper가 15 pound짜리인지 30pound짜리인지등을 체크하신다던지해서, 업체들이 다른 자재를 썼다면 단순히 가격만으로 비교해서는 안될것입니다. (eves 나 gutter관련내용등..)
또한, 기존 지붕을 떼지 않고 설치하는 견적이 더 싸게 나오기는 하겠지만, 추후 그 집을 사려는 바이어 시각에서는 그 지붕을 보고 다른 집의 수리나 관리도 허술하거나 질이 낮은 것으로 해둔것으로 생각하게 되어, 가치를 낮게 보게 되는 점등을 고려하시기 바랍니다.
환경친화적이고, 에너지 효율이 높은 자재를 선택하여 사는데 더욱 유용하고, 텍스크레딧혜택등 일부비용 보충을 받을 수 있도록 하시면 더욱 좋겠습니다.
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